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News von Gräning & Kollegen Rechtsanwälte - Schadenersatz als Kündigungsfolgeschaden


Schadenersatz als Kündigungsfolgeschaden

Sehr geehrte Damen und Herren,

in Zeiten der Wohnungsknappheit gerade in Ballungsräumen gewinnen die Folgen von Kündigungen von Mietwohnungen immer größere Bedeutung. Es ist kein Seltenheitsfall, dass der Eigentümer einer Mietwohnung das Mietverhältnis mit seinem Mieter wegen Eigenbedarfs kündigt.

Daran schließen sich oft langwierige gerichtliche Auseinandersetzungen an, wenn der Mieter sich wehrt und der Vermieter dann vor Gericht nachweisen muss, dass er wirklich auch den Eigenbedarf als Kündigungsgrund in Anspruch nehmen kann.

Sollte der Vermieter es schaffen, das Gericht zu überzeugen und den Kündigungsrechtsstreit zu einem für sich guten Ende führen, ist aber möglicherweise der Streit um Ansprüche des Mieters noch nicht erledigt.

Soweit nämlich tatsächlich der Vermieter die Eigenbedarfsgründe nur vorgeschoben hat und die Wohnung dann nach dem Auszug des von ihm gekündigten Mieters nicht tatsächlich so nutzt, wie im Prozess von ihm vorgetragen, z.B. durch sich selbst oder enge Familienangehörige, hat der Mieter, soweit er dann erneut gegen seinen jetzt ehemaligen Vermieter prozessieren will, einen Schadensersatzanspruch.

Dies kann z.B. die Umzugskosten erfassen, aber auch mögliche Mehrkosten, die der Mieter bei der Anmietung seiner neuen Wohnung auf sich nehmen musste, die er nicht gehabt hätte, wenn er weiter in seiner alten Wohnung hätte wohnen können.

In einem Streit, der in Berlin seinen Ausgangspunkt hatte, entschied der Bundesgerichtshof jetzt allerdings, dass der Maklerlohn kein ersatzfähiger Kündigungsfolgeschaden sei.

Der vom Vermieter aus Eigenbedarfsgründen gekündigte Mieter hatte sich, da er eine Wohnung auf dem Mietmarkt nicht finden konnte, kurzerhand dazu entschlossen, eine Eigentumswohnung zu kaufen. Er wollte jetzt die von ihm an den Makler, der ihm bei der Suche einer solchen Eigentumswohnung behilflich war, entrichtete Courtage als Schadenersatz gegenüber seinem vorherigen Vermieter geltend machen, nachdem er bemerkt hatte, dass sein ehemaliger Vermieter die Wohnung gar nicht für sich selbst nutzte.

Das Landgericht Berlin hatte dem Mieter diesen Anspruch auch zugesprochen. Der Bundesgerichtshof hob die Entscheidung allerdings auf und wies die Klage ab.

Der Bundesgerichtshof war, anders als das Landgericht Berlin, der Auffassung, dass mit dem Kauf einer Eigentumswohnung der Mieter nunmehr seinen Wohnbedarf dauerhaft decke und damit mehr erhalte, als er durch den Verlust der Wohnung, die ihm gekündigt worden war, als Schaden erlitten habe.

Diese Entscheidung ist in der Kommentierung ausgesprochen umstritten. Es lassen sich gute Argumente dafür und dagegen finden. Einerseits überzeugt die Argumentation des Bundesgerichtshofes natürlich, insbesondere, weil man als Vermieter natürlich zum Zeitpunkt des Ausspruchs der Kündigung nicht berücksichtigen muss, dass möglicherweise ein Mieter nun selber zum Eigentümer wird und den Verlust der gekündigten Wohnung so kompensieren will. Andererseits ist aber gerade in Anbetracht der angespannten Mietsituation nachvollziehbar, dass ein Mieter, der keine vermietbare Wohnung findet, sich anderweitig helfen muss, wenn ihm die Wohnung gekündigt wurde.

Insoweit spricht letztlich auch gegen die Entscheidung des Bundesgerichtshofes, dass ein solcher Schaden ja gar nicht entstanden wäre, wenn der kündigende Vermieter sich regelkonform verhalten und nicht Kündigungsgründe konstruiert hätte, die es gar nicht gab.

Es bleibt abzuwarten, ob sich diese Auffassung durchsetzt oder in einer weiteren Entscheidung doch noch einmal korrigiert wird.

Dirk Gräning

Rechtsanwalt


Rechtsanwälte Gräning & Kollegen

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